Il settore edilizio pavese attraversa una fase di forte rallentamento dopo la fine del Superbonus: il patrimonio immobiliare, per oltre il 70% antecedente al 1980, necessita ancora di importanti interventi di riqualificazione. Mentre le opere pubbliche crescono grazie ai fondi PNRR, l’edilizia privata soffre per la riduzione degli incentivi e la difficoltà di famiglie e condomini nel sostenere nuovi investimenti. Di seguito l’analisi di Confedilizia Pavia.
Settore edilizio pavese
Il settore edilizio della provincia di Pavia si trova davanti a una fase di profonda trasformazione. Dopo la spinta eccezionale generata dagli incentivi fiscali degli ultimi anni, in particolare dal Superbonus, il mercato è entrato in una fase di assestamento che mette in evidenza criticità già presenti da tempo: un patrimonio immobiliare datato, un forte bisogno di manutenzione e una difficoltà crescente per famiglie e condomini nel sostenere interventi di riqualificazione.
Il quadro che emerge è quello di un territorio diviso tra una componente pubblica che continua a investire, grazie soprattutto ai fondi del PNRR e ai programmi regionali, e un’edilizia privata che invece sta vivendo una fase di rallentamento significativo.
Patrimonio immobiliare vecchio
Uno degli elementi principali che caratterizza il comparto edilizio pavese è l’età avanzata degli immobili. Oltre il 70% degli edifici residenziali presenti in provincia è stato realizzato prima del 1980, con una forte concentrazione di costruzioni risalenti agli anni Sessanta e Settanta.
Si tratta di fabbricati costruiti prima dell’introduzione delle attuali normative in materia di efficienza energetica e sicurezza antisismica, con conseguenze evidenti sia sui consumi sia sul livello di comfort abitativo.
Nel capoluogo provinciale negli ultimi anni si sono registrati alcuni segnali positivi, soprattutto attraverso interventi di recupero di edifici dismessi e ristrutturazioni concentrate nel centro storico e nelle aree limitrofe. Diversa è invece la situazione in molte zone dell’Oltrepò, della Lomellina e del Pavese, dove il calo demografico e la minore richiesta di nuove abitazioni hanno ridotto la propensione agli investimenti privati.
Il Superbonus ha avuto un impatto importante, ma solo su una parte limitata del patrimonio immobiliare: secondo le stime, gli interventi hanno riguardato una percentuale compresa tra il 4% e il 6% degli immobili residenziali complessivi.
La frenata del mercato
La fase di forte crescita registrata tra il 2021 e il 2023 ha lasciato spazio a una contrazione evidente dell’attività edilizia privata.
Secondo le rilevazioni di ANCE e delle casse edili territoriali, nell’ultimo biennio gli investimenti destinati alla riqualificazione residenziale nel territorio pavese hanno registrato una diminuzione stimata tra il 35% e il 45%.
A pesare sul settore è stata soprattutto la progressiva eliminazione degli strumenti che avevano favorito la crescita degli interventi, come la cessione del credito e lo sconto in fattura.
La loro cancellazione ha avuto un impatto particolarmente forte sulle piccole e medie imprese locali, che rappresentano una componente fondamentale del sistema edilizio provinciale. Molte aziende si sono trovate infatti a fare i conti con una riduzione della domanda e con una maggiore difficoltà nell’avviare nuovi cantieri.
Cresce il pubblico, rallenta il privato
Il mercato edilizio pavese oggi appare caratterizzato da una netta divisione tra settore pubblico e settore privato.
Da una parte ci sono le opere pubbliche, che continuano a rappresentare un elemento dinamico grazie ai finanziamenti disponibili.
Tra gli interventi principali rientrano:
- la riqualificazione delle infrastrutture ferroviarie;
- i lavori collegati al Policlinico San Matteo;
- gli interventi sull’edilizia universitaria dell’Università di Pavia;
- i progetti di rigenerazione urbana.
Dall’altra parte si trova invece l’edilizia privata, che vive una fase di forte rallentamento. Molti proprietari e condomini stanno rinviando gli interventi straordinari a causa della riduzione degli incentivi e della difficoltà nel reperire risorse economiche. Gli interventi più frequenti sono quindi limitati alla manutenzione ordinaria o ai lavori considerati indispensabili.
Bonus ridotti e condomini in difficoltà
Il nuovo sistema degli incentivi fiscali presenta caratteristiche molto diverse rispetto alla stagione del Superbonus 110%, dell’Ecobonus al 65% e dell’Eco-Sismabonus fino all’85%.
Oggi il quadro è basato principalmente sul Bonus Ristrutturazioni e sull’Ecobonus rimodulati, con detrazioni generalmente più basse: il 50% per alcune prime abitazioni e percentuali ulteriormente ridotte per altri immobili, senza più la possibilità di utilizzare lo sconto in fattura.
A risentirne maggiormente sono i condomini. Per molti edifici, soprattutto quelli costruiti negli anni Sessanta e Settanta, interventi come cappotti termici, sostituzione degli impianti centralizzati o adeguamenti antisismici richiederebbero investimenti molto elevati.
Il passaggio da detrazioni del 50%, 65% o 85% a percentuali più contenute, unite alla necessità di recuperare la spesa attraverso la dichiarazione dei redditi in dieci anni, rappresenta per molti nuclei familiari un ostacolo difficile da superare.
La sfida delle “Case Green”
A complicare ulteriormente lo scenario c’è il percorso di adeguamento agli obiettivi europei previsti dalla direttiva EPBD, conosciuta come direttiva “Case Green”, che punta al miglioramento progressivo delle prestazioni energetiche degli edifici residenziali.
Il problema, secondo gli operatori del settore, è la mancanza di strumenti economici adeguati per accompagnare cittadini e proprietari in questa transizione. Senza incentivi specifici, finanziamenti agevolati, fondi di garanzia o contributi dedicati, il rischio è che una parte consistente del patrimonio immobiliare pavese non riesca a raggiungere gli standard richiesti dall’Unione europea.
Le tre priorità per rilanciare il patrimonio edilizio pavese
Per affrontare le criticità del territorio sarebbero necessarie risorse e una programmazione di lungo periodo. Le principali emergenze individuate riguardano tre ambiti.
1. Riqualificazione energetica dei condomini degli anni Sessanta e Settanta
Una delle priorità riguarda i numerosi condomini energivori presenti nei quartieri periferici di Pavia e nei principali centri della provincia, come Voghera e Vigevano. Molti edifici appartengono alle classi energetiche F e G e necessitano di interventi capaci di ridurre i consumi e il peso delle bollette sulle famiglie, in particolare sui nuclei economicamente più fragili.
2. Recupero dell’edilizia pubblica e sviluppo del social housing
Un secondo fronte riguarda l’edilizia residenziale pubblica. Una parte degli alloggi destinati alle fasce sociali più deboli presenta problemi manutentivi che ne impediscono l’assegnazione o ne limitano l’utilizzo. Il recupero di questo patrimonio potrebbe rappresentare una risposta concreta all’emergenza abitativa e alla necessità di offrire nuove soluzioni alle famiglie in difficoltà.
3. Sicurezza del territorio e prevenzione del rischio idrogeologico e sismico
La terza grande priorità riguarda la sicurezza degli edifici e del territorio. In particolare l’Oltrepò collinare presenta fragilità legate al dissesto idrogeologico, che richiedono interventi di consolidamento sia sugli immobili sia sul territorio circostante. La prevenzione, attraverso opere di messa in sicurezza antisismica e di tutela del suolo, rappresenta un investimento strategico per ridurre i rischi futuri.
Ripartire puntando sulla qualità
L’edilizia pavese si trova quindi davanti a una fase decisiva: terminata la stagione degli incentivi straordinari, emerge la necessità di una strategia strutturale capace di coniugare riqualificazione energetica, sicurezza e recupero del patrimonio esistente.
La sfida sarà trasformare l’attuale rallentamento in un’occasione per programmare interventi di lungo periodo, sostenendo imprese, famiglie e amministrazioni pubbliche nella modernizzazione del territorio.
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Giada Bigardi
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